回望過去的幾年，房地產市場風起云涌，然而去年930新政之后各地的房地產市場仿佛一個急剎車，年末高層又放出消息，明確了“房子是用來住的，不是用來炒的”國家定位，再加上今年春節后三四月間的房地產市場新一輪收緊，幾輪下來房地產市場現在出現了一個很好玩的現象，這個現象就是房價處于了一個高位橫盤的階段，各個城市普遍出現的現象是有價無市，房地產價格依然較高，但是房地產的銷量卻處于低迷。

但是，問題來了，這個問題就是對于剛剛工作不久的90后年輕人來說，買房變成了一個浩大的工程，不僅需要年輕人自己上馬，家里的父輩、祖父輩的人可能都要出現，集全家人之力去購房，只是面對著高房價，中國將有可能出現一種現象，未來，租房將會取代買房成為年輕人房屋首選。根據鏈家的統計數據，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，當中新就業大學生和外來務工人員成為這個群體的主體。

而隨著中國經濟的發展，以及房地產購買難度的增加，租房居住將會成為一種必然的趨勢。鏈家預計，未來10年，我國租房市場租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人;到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。今天我們就來聊聊，租房時代真的來了嗎?

一、中國的租房市場問題到底出在哪了?

從國際經驗來看，租房是世界各國滿足居住需求的主要來源，美國有接近40%的人口居住在出租房里面，而日本的主要大城市住在出租房的比重超過了40%，而德國、瑞典等發達國家的租房比例達到了50%。相比于國際市場40%-50%的租房居住比例，中國租房的人口只有21%實在是有些奇葩。這一方面是中國人居家傳統思維的一種體現，對于中國人而言，房子意味著居者有其屋，意味著有一個家，所以對于買房中國人持了一個極度熱衷的態度，但是另一方面中國租房市場發展的嚴重落后，也是大家不愿租房的主要原因。

一是租房市場的發展嚴重滯后于房地產市場。在中國房地產市場的發展可以說緣起于上個世紀九十年代，九十年代晚期之后，由于福利分房的取消，居住并購買住房成為了一種大家的主要房屋取得方式，然而當時國家的思路還是利用住房公積金制度將原先的福利分房變成貨幣補貼的形式，從而降低企業和單位的負擔，但是主要的政策傾斜依然是買房而不是租房。所以中國在沒有任何控制的情況下自發形成了房地產租賃市場，這個市場不僅沒有房地產新房市場成體系的房地產開發，更沒有專門的管理機構，更別談什么標準了。最終的結果就是租房市場形成了一種純自發的市場，房源老舊，配套設施低劣不說，房地產的各種虛假中介可謂是四處橫行，房地產租房市場非常混亂，在這種極度混亂的狀態下，野蠻生長的結果就是租房市場的發展和房地產市場的發展嚴重不匹配。

二是房地產價格高漲導致了租金回報率極低。由于房地產市場快速上漲，結果導致了中國的租房與買房呈現出了嚴重的倒掛現象，在十年前在普通二三線城市的一套房的房租基本上和貸款買這套房的月供可以相互抵消。然而，隨著房地產價格的快速上漲，在大量的一二線城市，核心城區的住宅平均租金回報率(年租金/住房總價格)只有1%左右，即使是所謂的商住公寓這個租金回報率也不到2%。在如此低的租金回報率的狀態下，資金面基本上失去了進入租房市場的興趣，就像股市一樣，股民炒股為的是賺取股票的炒作收益而不是股票分紅，房市也出現了大家買房除了自住之外主要是為了投資收益，而不是租金收入。這種投機思想盛行的氛圍下，導致了房地產租賃市場的嚴重發展不足，而像美國等發達國際的住房平均租金回報率則在7%左右，過低的租金回報率激發了炒作行為的盛行。

三是附加在房地產上的公共服務過多。在中國由于有獨特的戶籍政策，讓房子除了居住之外被附加了過多的非房地產利益，比如說大家大規模炒作的學區房，就是因為住房的落戶與學生的學區高度掛鉤，結果很多人買房根本不是為了居住，而是為了房子所附帶的學區。雖然政策上沒有以明文的形式說明不準租房的人入學，但是現行的學生上學政策往往讓租金住房的人無法享受到房子的優質教育資源，這種極不公平的待遇導致了大量租房家庭的子女無法就近入學，從而也導致了房地產租賃市場的發展短板。

二、年輕人長期租房會成為趨勢嗎?

面對著中國租房市場發展的嚴重落后，但是年輕一代尤其是90后一代卻迫不得已面對著租房的選擇的時候，這種嚴重的供給與需求的不對等讓租房市場出現了更多的發展可能性。其中一種可能性就是青年公寓式住房的盛行，近年來，面對著住房需求尤其是年輕人住房需求的盛行，在中國出現了青年公寓這種新生事物，在筆者剛剛工作的那段時間，各類青年公寓比起破舊的老公房更加吸引了當時的筆者，何謂青年公寓呢?

青年公寓分成兩類：一類是青年集中式公寓。以筆者自己親身感受過的自如、魔方、you+等青年公寓的玩法，青年公寓往往是一棟面積幾千平方米的小樓被這些青年公寓劃分成了20平米左右的一個個獨立房間，房間面積不大，但是麻雀雖小五臟俱全，里面除了專門的臥室之外，往往還配有獨立衛生間，甚至有一個小客廳，條件好的還有小陽臺。這些齊全的功能成為了他們吸引年輕人目光的一種有效手段，此外，正如同國外青年旅社的配置方式，除了齊全的內部居住環境之外，共享空間成為了青年公寓的關鍵，在不少的青年公寓里咖啡廳、健身房、桌球臺、讀書區、甚至戶外院子都成為了標配，在大的青年公寓甚至有專門的食堂。

另一類是居民小區改裝式公寓。某些小區可能還是傳統的住房，但是類似于自如、優客逸家等租賃平臺會將小區內一百多平的房子從房東手上長期整租下來，在法律允許的范圍之內對房子進行改造，從而將房子改裝成為既具有公共空間，又有獨立空間的隔間房，可能一套房子里面居住了四五個年輕人，他們在一個屋檐下共同生活，成為了一種獨特的生活方式。

這種由專業化租賃機構進行的租房革新正在很多一二線城市快速發展起來，這些機構的出現在某種程度改變了原先房屋品質太差，房屋供應短缺，房屋管理不足，租客缺乏安全感等一系列痛點，正在成為不少城市的一種潮流，再加上支付寶等巨頭滲入的房地產租賃市場，由芝麻信用來抵消原先的房屋付三押一的押金問題，讓房地產租賃具備了更多的可能性。對于很多剛剛畢業的年輕人來說，這些青年公寓將會是他們的首選，如今一線城市在過去的四年中，首次購房人群年齡從30歲推遲到了34歲，這就意味著年輕人大學畢業之后可能有將近10年甚至更長的時間停留在租房階段里。

面對著工資趕不上房價的現實矛盾，租房時代已經不可避免的到來了，面對著現實可能年輕人們只能選擇默默承受靜等市場的自我改變。